区分办公楼和商用房的方法是：
1、商用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋，以及办公用房，如写字楼等，还包括车库等。关于商业用房的另一种解释：商业用房是指房地产开发公司开发的供商业、粮食、供销、饮食业等部门对外营业用的商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店等房屋。一般指底层临街的房屋。商业用房的土地使用年限为40年。
2、办公用房是指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位的办公用房屋，档次较高的、设备较齐全的为高标准写字楼，条件一般的为普通办公用房，办公楼按规模有小型、中型、大型和特大型之分。按层数有低层、多层、高层和超高层之分。办公用房使用年限为50年。
