办公楼和小公寓区别如下：
1、本质
办公楼是纯商用的，办公楼就是专业商业办公用楼的别称，严格地讲，办公楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。公寓是商住两用。公共寓所，是商业地产投资中的一种居住地产形式。每层楼内有若干个房间和公共的走廊、厕所和浴室等。外形一般中规中矩，分为职工公寓和商业公寓，商业公寓可以自用也方便对外租赁，空间大小适当、布局规范紧凑，经济实用，相当于学校宿舍、出租公寓，也指旅店宾馆或别墅，更为经济实用。2、使用权年限
办公楼是40年产权，小公寓是40或70年（具体所剩年限视情况而定）。
3、享有设施和区位
办公楼：商用水电、不可落户、无燃气。小公寓：可申请民用水电。部分城市可落户读书，有燃气。办公楼在处理交通问题时，须合理地缩短交通路线和压缩交通面积，小公寓一般建在大城市，大多数是高层，标准较高。
